2007年7月19日，华尔街第五大投资银行贝尔斯登旗下对冲基金濒临瓦解，成立83年以来的首次亏损；

　　2007年8月1日，麦格理银行声明旗下两只高收益基金投资者面临25%的损失；

　　2007年8月6日，美国第十大抵押贷款服务提供商美国住宅抵押贷款投资公司申请破产保护；

　　2007年11月28日，美国全国房地产经纪人协会声称10月成屋销售连续第八个月下滑；

　　2008年1月17日，美国2007年12月新屋开工数量下降%，年率为万户，为16年最低；

　　这张纸上详细记录了从2007年到2008年以来，美国房产市场以及房产相关行业的重大新闻，这里一部分是靠任平生的记忆库搜索出来的，其他是任平生在此期间从各大媒体上搜集来的，能够整理成这么精细与专业的一张时间表，足见任平生对美国市场的高度重视。

　　江秋蓉拿着这张纸，有些感慨道：

　　“我虽然经常看财经新闻，知道美国房产市场目前出现了很多困难，但没有想到危机如此之严重。”

　　任平生微笑地拿着纸道：

　　“没错，这就是次贷危机。“

　　江秋蓉本身是做金融的，对这个词并不陌生，张温梧就不大懂了，他扶了扶眼镜，问道：

　　“什么是次贷危机。”

　　任平生看着江秋蓉，江秋蓉微微点点头，对张温梧解释起来：

　　“次贷危机，就是美国次级抵押贷款债券市场出现的剧烈波动，它直接影响到全美房地产市场的交易，以及在房地产市场和相关证券上投资的金融机构。”

　　张温梧虽然在NYU学的也是金融，但他的知识储备仅限于书本上，对于市场上的具体操作还不大懂。

　　江秋蓉要想在任平生面前展示自己的本事，所以很有耐心地介绍。

　　“首先，任何房地产开发都离不开贷款，个人购房也离不开按揭贷款。银行等金融机构发放的按揭贷款，按照申请人的信用水平和偿债能力，分为一系列的等级，收入高且稳定，工作光鲜的华尔街单身汉的信用等级就高；而在杂货店打工，没有稳定收入的信用等级相对较低。

　　“对于信用等级高的客户，银行给他的贷款的利率就低，也即风险溢价较低。而对于信用等级低的客户，银行不发贷或者收取较高的利率，需要保证人等等，也即风险溢价高。对于发给信用等级低偿债能力弱的客户的贷款，称为次级抵押贷款。特点是风险大，有高风险溢价，收益相对一般债券较高。”

　　任平生对江秋蓉赞许地点点头，但他接下来却提高了声调道：

　　“如果银行只是发放按揭贷款，甚至只是发放次级抵押贷款，还不足以酿成危机，真正诱发次贷危机的是MBS。”

　　看着张温梧一脸迷惘的眼

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